据中指研究院发布2023年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜数据显示，TOP100房企1-8月销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点。中报业绩方面，上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑显著。展望后市，广深政策相继落地，后续城市政策出台落地节奏或进一步加速，若北上跟进执行，或对市场预期修复起到积极带动效果。
1.业绩：TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%
2023年1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点。其中TOP100房企8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。销售额超千亿房企12家，较去年同期增加2家，百亿房企90家，较去年同期减少6家。TOP100房企权益销售额为30091.9亿元，权益销售面积为17795.1万平方米。
(相关资料图)
图：2021年至2023年1-8月TOP100房企销售额均值及增速情况
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2023年1-8月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1881.9亿元，较上年下降4.5%；TOP11-30房企销售额均值为591.5亿元，较上年下降8.7%；TOP31-50房企销售均值为292.9亿元，较上年下降13.8%；TOP51-100房企销售额均值为143.0亿元，同比下降15.9%。
图：2023年1-8月各阵营销售额增长情况
数据来源：中指数据CREIS
2.数量：百亿以上阵营企业数量减少
图：2021年至2023年1-8月千亿、百亿房企数量
数据来源：中指数据CREIS
2023年1-8月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营12家，较去年同期增加2家，销售额均值1743.9亿元。第二阵营(500-1000亿)企业7家，较去年同期减少7家，销售额均值704.3亿元。第三阵营(300-500亿)企业19家，较去年同期减少5家，销售额均值397.8亿元。第四阵营(100-300亿)企业为52家，较去年同期增加4家，销售额均值179.0亿元。
表：2023年1-8月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况
数据来源：中指数据CREIS
3.中报业绩：上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑显著
截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企发布2023年半年报或中期业绩公告。根据中指研究院监测数据显示，97家A+H股房企营业收入均值同比下降1.3%，净利润均值扭亏为盈，其主要受恒大亏损额减少影响，剔除恒大后的营业收入均值为119.9亿元，同比下降4.8%，净利润均值为7.2亿元，同比下降19.3%。其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。
图：2022年上半年、2023年上半年房企营收和净利润均值变化情况
数据来源：中指数据CREIS
4.展望：广深政策相继落地，后续城市政策出台落地节奏或进一步加速，若北上跟进执行，或对市场预期修复起到积极带动效果
政策方面，8月，监管部门持续释放积极信号，并落地具体举措，为市场注入信心。月初央行明确“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”;8月25日，住建部、央行、金融监管总局下发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套住房“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱;同日，财政部、税务总局、住建部联合下发通知，延长换房个税退税优惠期限至2025年末;8月27日，证监会发文指出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”，给予房企更大资金支持。
监管部门出台政策后，地方政策落地节奏加快，8月30日，广州、深圳相继落地“认房不认贷”，明显提振市场信心，31日，武汉、中山等城市也推出“认房不认贷”政策，预计后续二三线城市跟进节奏将明显提速，短期北京、上海优化政策的预期也进一步增强。
市场方面，8月，购房者观望情绪较重，重点城市房地产市场销售持续走弱，市场活跃度进一步下降。据初步统计，8月，重点100城新房成交面积环比下降约7%，同比降幅约三成。2023年1-8月，重点100城商品住宅销售面积同比增幅进一步收窄，与上年同期基本持平。供给端来看，本月企业推盘意愿小幅回升，根据中指数据，重点50城批准上市面积环比增长约18%，但同比降幅仍约两成。
分城市来看，多数城市居民购房意愿偏弱，仅少数城市市场在低基数下环、同比出现增长，但整体成交规模仍处2016年以来低位：
长三角、珠三角城市新房销售表现整体延续疲弱态势，多数城市8月销售面积环比下降，上海、广州、深圳3个一线城市在7月末地方住建部门发声后，市场观望情绪加重，8月销售面积环比均降，而苏州、合肥、肇庆等个别城市受部分项目集中网签备案带动及较低基数影响，销售面积环比出现增长。
京津冀、山东地区、中西部地区市场低温运行，其中北京新房销售环比降幅较大，绝对规模处在今年以来低位，二手房成交量连续2个月在1万套左右，新房、二手房销售规模均降至2月以来低位，市场观望情绪重；青岛受低基数影响，叠加部分项目集中网签备案，销售面积环比增长近30%，但绝对规模与去年同期仍有较大差距，市场活跃度不足；重庆新房销售面积延续下降趋势，回落至2022年以来低位，市场情绪低迷，调整压力较大。
整体来看，进入三季度后，房地产市场持续低迷，同时居民收入及就业预期无明显改善，房地产市场调整压力加大。近期随着政策利好落地，购房者观望情绪有望得到改善，市场预期或将修复，若北京、上海落地执行相关政策，将明显带动市场销售回暖，也有利于全国房地产市场修复。短期来看，核心一二线城市政策优化后，市场活跃度将提升，“金九银十”行情可期。另外，近期多家银行陆续表态，预计存量房贷利率下调或临近落地，存量房贷利率的下调有助于居民消费潜力释放。
